Sucesión, cambios de titularidad catastral, varios herederos, vender o conservar: todo lo que hay que hacer, puesto en orden y con calma. Y si lo desea, lo hacemos nosotros.
Una casa que llega en herencia trae consigo recuerdos, decisiones que tomar y bastante burocracia — a menudo todo junto, y en un momento ya de por sí difícil. Esta guía ordena las cosas que hay que hacer, una a una. Y de casi todas, si lo desea, podemos ocuparnos nosotros.
Lo primero: comprobar si hay testamento y saber quiénes son los herederos. Después, con calma:
Debe presentarse ante la Agencia Tributaria italiana (Agenzia delle Entrate) en un plazo de 12 meses desde el fallecimiento. Para el cónyuge y los hijos existe una franquicia muy alta (un millón de euros cada uno): por debajo de ese umbral no se paga el impuesto de sucesiones. Quedan los impuestos hipotecario y catastral (imposta ipotecaria e catastale: 2% + 1% sobre el valor catastral — o 200 € cada uno si para uno de los herederos se trata de primera vivienda). Es un trámite que preparamos y presentamos nosotros, de principio a fin, junto con todos los cálculos.
Tras la sucesión, el inmueble debe cambiar de titularidad (voltura): en el catastro debe figurar a nombre de los herederos. Es el paso que más se olvida — y que reaparece, como problema, justo cuando se decide vender. Los cambios de titularidad catastral (volture catastali) son uno de nuestros servicios: nos ocupamos nosotros, junto con la sucesión.
Con varios herederos nace la comunidad hereditaria (comunione ereditaria): la casa es de todos y las decisiones importantes requieren el acuerdo de todos. Hay tres caminos: conservarla juntos (quizá alquilándola), venderla y repartir lo obtenido, o hacer que un heredero compre las cuotas de los demás — en ese caso hace falta una tasación imparcial del valor, que podemos redactar nosotros como peritos tasadores. A menudo nuestro papel es también ayudar a la familia a llegar a un acuerdo, con una cifra neutral sobre la mesa.
Para vender hacen falta tres cosas en regla: la declaración de sucesión presentada, el cambio de titularidad catastral hecho y la aceptación de la herencia inscrita (normalmente se ocupa el notario en la escritura, el «rogito», pero es mejor llegar preparados). Y hay una buena noticia fiscal: en la venta de un inmueble heredado no se paga la plusvalía (plusvalenza), a diferencia de otros casos. A partir de ahí vale todo lo que contamos en la guía para vender: precio justo, documentos, fotos, negociación.
Guía a cargo del equipo de Danesi Immobiliare — agentes inmobiliarios certificados FIAIP, en Caltanissetta desde 2008.