Budget, Finanzierung, Kaufangebot, Vorvertrag, notarieller Kaufvertrag: der Weg des Käufers, Schritt für Schritt erklärt — mit den echten Kosten und den Steuervorteilen.
Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen der wichtigste Vertrag ihres Lebens — und doch unterschreibt ihn kaum jemand mehr als zweimal. Dieser Leitfaden ordnet den gesamten Weg, von den ersten Berechnungen bis zur Schlüsselübergabe. (Sie müssen zuerst Ihre eigene Immobilie verkaufen? Dafür gibt es den Leitfaden für Verkäufer.)
Der erste Schritt ist nicht, sich die Angebote anzusehen, sondern zu wissen, wie viel Sie wirklich ausgeben können. Zum Kaufpreis kommen die Nebenkosten hinzu (Sie finden sie weiter unten), und wenn eine Finanzierung nötig ist, empfiehlt sich zunächst eine Vorprüfung der Finanzierbarkeit: Ein Gespräch mit der Bank vor der Auswahl der Immobilie zeigt Ihnen sofort, welchen Betrag Sie einsetzen können — und macht Sie beim Kaufangebot zu einem glaubwürdigen Käufer. Wir begleiten Sie dabei, mit der Unterstützung unserer Bankpartner.
Legen Sie Ihre echten Prioritäten fest — Lage, Raumaufteilung, Stockwerk, Hausgeld — und besichtigen Sie in Ruhe, ruhig auch zweimal und zu verschiedenen Tageszeiten. Schauen Sie bei der Besichtigung nicht nur auf die Räume: Fragen Sie nach Haustechnik, Fenstern und Türen, Hausgeld und bereits beschlossenen Instandhaltungsarbeiten. Und denken Sie daran: Verhandlungen werden auf dem Papier gewonnen — Katasterunterlagen (catasto), baurechtliche Konformität und Eigentumsherkunft müssen vor einem Angebot geprüft werden. Bei uns gehört diese Prüfung zur Arbeit dazu, sie ist kein Extra.
Ist die richtige Immobilie gefunden, wird das Kaufangebot unterzeichnet: eine schriftliche Verpflichtung, verbunden mit einer Anzahlung (caparra). Nimmt der Verkäufer an, bindet das Angebot beide Seiten: Wer zurücktritt, verliert die Anzahlung (oder muss sie doppelt zurückzahlen). Deshalb muss es sorgfältig formuliert sein — Betrag, Fristen, aufschiebende Bedingungen wie die Kreditzusage — und niemals aus dem Bauch heraus unterschrieben werden. Wir bereiten es gemeinsam vor, Zeile für Zeile.
Es folgt der Vorvertrag (compromesso), der Preis, Fristen und Bedingungen schwarz auf weiß festhält, und schließlich der notarielle Kaufvertrag (rogito) beim Notar — der traditionell vom Käufer ausgewählt und bezahlt wird — mit der Restzahlung, dem Eigentumsübergang und der Schlüsselübergabe. Dazwischen liegen das Finanzierungsverfahren, die Prüfungen des Notars und die letzten Kontrollen: Wir begleiten Sie bis zur Unterschrift und auch danach.
Zusätzlich zum Kaufpreis sollten Sie einplanen:
Handelt es sich um Ihren Erstwohnsitz (und nicht um eine Luxusimmobilie), zahlen Sie deutlich weniger: Registersteuer von 2% — oder Mehrwertsteuer von 4% beim Kauf vom Bauträger. Die wichtigsten Voraussetzungen: den Wohnsitz innerhalb von 18 Monaten in die Gemeinde verlegen und keine weitere Immobilie besitzen, die mit denselben Vergünstigungen erworben wurde. Wir sagen Ihnen sofort, mit Zahlen belegt, ob Ihr Fall darunterfällt.
Ein Leitfaden des Teams von Danesi Immobiliare — FIAIP-zertifizierte Immobilienmakler, seit 2008 in Caltanissetta.