C'est possible, et moins compliqué qu'il n'y paraît : qui peut acheter, quels documents sont nécessaires, ce que cela coûte vraiment au-delà du prix, et ce que l'achat d'un bien en Italie ne vous donne pas.
Chaque année, des milliers d'étrangers achètent une maison en Sicile. Presque tous partent des mêmes trois questions : puis-je vraiment acheter ? combien cela me coûte-t-il en plus du prix ? dois-je m'installer en Italie ? Ce guide répond avec des chiffres réels, y compris sur ce que personne n'aime dire — par exemple qu'acheter une maison ne donne pas le droit de vivre en Italie.
Les règles valent pour toute l'Italie. Les exemples portent sur la Sicile, et en particulier sur l'arrière-pays de Caltanissetta : c'est la zone où nous travaillons et, ce n'est pas un hasard, l'une des moins chères du pays.
Il n'est nécessaire ni d'être italien, ni de résider en Italie pour acheter un bien immobilier. La situation ne change qu'en fonction de la nationalité :
Le codice fiscale est indispensable. C'est le numéro fiscal italien qui vous identifie dans chaque acte : sans lui, le notaire ne peut pas dresser l'acte. Bonne nouvelle : il est gratuit et n'expire jamais. On l'obtient de trois façons : en personne dans un bureau de l'Agenzia delle Entrate, l'administration fiscale italienne, par l'intermédiaire d'un mandataire en Italie (la voie normale quand on achète depuis l'étranger : on mandate l'agence ou le notaire), ou auprès du consulat d'Italie dans votre pays — même si cette dernière voie s'est nettement resserrée ces dernières années.
Le compte bancaire italien n'est PAS nécessaire. C'est l'une des idées reçues les plus répandues : aucune loi italienne ne l'impose pour acheter un logement. Vous pouvez payer par virement depuis l'étranger ou par chèques de banque. L'ouvrir est commode ensuite, pour les abonnements d'énergie et les taxes locales, mais ce n'est pas une condition pour signer.
Ce qui est en revanche obligatoire, c'est la traçabilité des paiements : lors de la signature de l'acte, on déclare devant le notaire comment le prix a été payé, par quels moyens, et combien l'agence a perçu. Une fausse déclaration ou la dissimulation d'une partie du prix coûte de 500 à 10 000 € d'amende et fait perdre les avantages fiscaux. En clair : tout au grand jour, toujours.
En Italie, on ne signe pas une seule fois. Le parcours est le suivant :
Celui qui achète une résidence secondaire — c'est-à-dire presque tous les étrangers, qui ne transfèrent pas leur résidence — paie : 9 % de droits d'enregistrement, plus 50 € de taxe hypothécaire et 50 € de taxe cadastrale. Le taux de 2 % n'est réservé qu'à ceux qui s'engagent, dans l'acte lui-même, à transférer leur résidence dans la commune où se trouve la maison sous 18 mois — il ne suffit pas de s'installer en Italie de façon générale, et l'avantage ne vaut pas pour les logements de luxe (catégories cadastrales A/1, A/8, A/9).
Mais un détail change les calculs, et en Sicile il les change beaucoup : ces 9 % ne se calculent pas sur le prix que vous payez. Si vous achetez à un particulier et que vous achetez en tant que personne physique, vous pouvez recourir au mécanisme dit prezzo-valore, prix-valeur : les taxes sont alors calculées sur la valeur cadastrale, presque toujours bien inférieure au prix de marché. On l'obtient en multipliant la rendita catastale, le revenu cadastral du bien, × 1,05 × 120 (× 110 pour la résidence principale).
Une chose à savoir : le prezzo-valore n'est pas automatique. Il faut le demander expressément au notaire et le faire figurer dans l'acte — ensuite, il n'est plus rattrapable. En contrepartie, non seulement il réduit les taxes, mais il limite les contrôles sur la valeur et fait baisser de 30 % les honoraires du notaire.
À cela s'ajoutent le notaire (il n'existe plus de tarif fixe : sur une maison de cette gamme de prix, on raisonne en général autour de deux mille euros, TVA comprise — demandez toujours un devis écrit au préalable) et la commission d'agence, qu'en Italie l'acheteur paie lui aussi et qui est due dès que l'affaire est conclue.
Les droits d'enregistrement ont un minimum légal : 1 000 €. On ne descend pas en dessous, aussi peu chère que soit la maison.
Cela veut dire que sur une maison à 25 000 ou 30 000 €, les taxes ne sont pas proportionnellement aussi faibles qu'on l'imagine : en pourcentage, elles pèsent bien plus que sur une maison à 200 000. C'est un calcul que les guides généralistes ne font jamais, parce qu'ils raisonnent toujours sur des montants de grande ville. Si vous regardez les maisons bon marché de l'arrière-pays sicilien, prévoyez-le dès le départ : ce n'est pas une mauvaise surprise si vous vous y attendez.
Oui. Pas avec une signature électronique — pour l'immobilier, l'acte à distance n'existe pas en Italie, il faut quelqu'un physiquement devant le notaire — mais avec une procuration spéciale : vous chargez une personne de confiance de signer à votre place.
La procuration se signe devant un notaire de votre pays, puis on y ajoute l'apostille (si le pays a adhéré à la Convention de La Haye) ou la légalisation consulaire, et enfin une traduction assermentée en italien. Elle doit désigner précisément le bien, ses références cadastrales et le prix maximum autorisé. Présentée ainsi, la démarche semble compliquée ; dans la pratique, c'est une procédure ordinaire qui se règle en quelques semaines.
Les actes notariés sont rédigés en italien. Si l'acheteur déclare ne pas connaître l'italien, la loi notariale italienne — celle de 1913, toujours en vigueur — impose la présence d'un interprète, qui prête serment devant le notaire et signe chaque feuillet, et de témoins parlant votre langue.
Ce n'est pas une formalité contournable : sans cela, l'acte ne se signe pas. Il faut l'organiser à l'avance et cela a un coût. C'est aussi l'une des raisons pour lesquelles, quand on achète depuis l'étranger, mieux vaut avoir à ses côtés quelqu'un qui prépare ces choses en amont, plutôt que de les découvrir le jour de la signature.
Sur une résidence secondaire, on paie l'IMU, la taxe foncière communale italienne : elle se calcule sur la valeur cadastrale et son taux est fixé par chaque commune. Sur l'exemple précédent — maison au revenu cadastral de 300 € à Caltanissetta — cela représente environ 530 € par an. Celui qui a sa résidence dans le logement, en revanche, ne paie aucune IMU sur son habitation principale.
Viennent ensuite la TARI (la taxe sur les ordures ménagères), les éventuelles charges de copropriété et les abonnements d'énergie et d'eau. Dans l'arrière-pays sicilien, les montants restent modestes, mais il faut les prévoir : une maison vide onze mois par an coûte quand même quelque chose.
C'est la chose que nous disons tout de suite, même quand elle nous fait perdre une négociation : en Italie, il n'existe aucun titre de séjour que l'on obtienne en achetant un bien immobilier. Le « visa investisseurs » prévu par la loi italienne concerne les titres d'État, les sociétés et les start-up — pas les logements. Si vous lisez le contraire sur un portail immobilier, on vous raconte quelque chose de faux.
Un citoyen de l'UE peut évidemment s'installer en Italie quand il le souhaite. Qui vient de l'extérieur de l'UE et souhaite s'y installer doit passer par une voie qui lui est propre — le visa pour résidence élective, pour ceux qui disposent de revenus stables, le travail indépendant, et d'autres encore — avec ses propres conditions, totalement indépendantes de l'achat. La maison reste une maison : agréable, mais ce n'est pas un laissez-passer.
Celui qui perçoit une pension versée depuis l'étranger, qui n'a pas été résident fiscal en Italie au cours des cinq années précédentes et qui transfère sa résidence dans une petite commune du Sud peut payer un impôt forfaitaire de 7 % sur l'ensemble de ses revenus de source étrangère, pendant neuf ans. Le régime vaut pour la Sicile, la Calabre, la Sardaigne, la Campanie, la Basilicate, les Abruzzes, le Molise et les Pouilles.
Si vous avez lu des articles sur les maisons à 1 euro, sachez qu'ils parlent de villages qui se trouvent ici : Mussomeli et Sutera sont dans la province de Caltanissetta, à une demi-heure de chez nous. Ces maisons existent vraiment, mais le prix symbolique s'accompagne presque toujours d'une obligation de rénovation qui coûte des dizaines de milliers d'euros, de cautions et de délais longs.
L'autre possibilité, dans la même zone, c'est d'acheter une maison déjà habitable pour vingt ou trente mille euros : pas de chantier, pas de contraintes, on peut y dormir dès la première nuit. Ce n'est pas une zone de bord de mer — la mer est à une heure de route — et c'est la raison pour laquelle les prix sont si bas. En échange, ce sont de vrais villages, où l'on vit avec peu et où, l'été, on n'est l'invité de personne.
Acheter à distance, c'est faire confiance à quelqu'un qui est sur place. Voici ce que nous faisons, concrètement : des visites en visioconférence à l'intérieur de la maison, avec la possibilité de demander « ouvrez-moi ce placard, montrez-moi le plafond » ; des photos et des plans complets avant même que vous ne les demandiez ; la vérification des documents du bien avant la proposition ; l'aide pour obtenir le codice fiscale et pour organiser la procuration ; et notre présence à la signature de l'acte, avec l'interprète déjà prévu.
Et nous vous disons aussi quand une maison n'est pas faite pour vous. Nous sommes une agence de village : ici, la réputation vaut plus qu'une vente isolée.
Guide rédigé par l'équipe de Danesi Immobiliare — agents immobiliers certifiés FIAIP, à Caltanissetta depuis 2008.