Es geht – und es ist weniger kompliziert, als es scheint: wer kaufen darf, welche Unterlagen Sie brauchen, was es über den Kaufpreis hinaus wirklich kostet und was der Hauskauf in Italien Ihnen nicht bringt.
Jedes Jahr kaufen Tausende Ausländer ein Haus auf Sizilien. Fast alle beginnen mit denselben drei Fragen: Darf ich überhaupt kaufen? Was kostet es mich zusätzlich zum Kaufpreis? Muss ich nach Italien ziehen? Dieser Leitfaden antwortet mit echten Zahlen – auch auf das, was niemand gern ausspricht: Der Hauskauf gibt Ihnen kein Recht, in Italien zu leben.
Die Regeln gelten für ganz Italien. Die Beispiele stammen aus Sizilien, insbesondere aus dem Hinterland von Caltanissetta: Dort arbeiten wir – und es ist, nicht zufällig, eine der günstigsten Gegenden des Landes.
Sie müssen weder Italiener sein noch in Italien wohnen, um eine Immobilie zu kaufen. Entscheidend ist allein die Staatsangehörigkeit:
Die italienische Steuernummer, der codice fiscale, ist Pflicht. Sie identifiziert Sie in jeder Urkunde; ohne sie darf der Notar nicht beurkunden. Die gute Nachricht: Sie ist kostenlos und läuft nie ab. Es gibt drei Wege: persönlich bei einem Amt der italienischen Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate), über eine bevollmächtigte Person in Italien (der übliche Weg beim Kauf aus dem Ausland: Man bevollmächtigt die Agentur oder den Notar) oder beim italienischen Konsulat im eigenen Land — auch wenn dieser Weg in den letzten Jahren enger geworden ist.
Ein italienisches Bankkonto brauchen Sie NICHT. Das ist einer der hartnäckigsten Irrtümer: Kein italienisches Gesetz verlangt es für den Immobilienkauf. Sie können per Überweisung aus dem Ausland zahlen oder mit bankbestätigten Schecks (assegni circolari). Praktisch ist ein Konto später, für Strom, Wasser und die lokalen Steuern, Voraussetzung für die Unterschrift ist es nicht.
Pflicht ist dagegen die Nachvollziehbarkeit der Zahlungen: Bei der Beurkundung erklären Sie vor dem Notar, wie der Kaufpreis gezahlt wurde, mit welchen Zahlungsmitteln und wie viel die Agentur erhalten hat. Falsche Angaben oder ein verschwiegener Teil des Kaufpreises kosten zwischen 500 und 10.000 € Bußgeld und führen zum Verlust der Steuervergünstigungen. Einfach gesagt: alles offen, immer.
In Italien wird nicht ein einziges Mal unterschrieben. Der Weg sieht so aus:
Wer eine Zweitwohnung kauft — also fast alle ausländischen Käufer, die ihren Wohnsitz nicht verlegen —, zahlt: 9 % Registersteuer (imposta di registro; eine Grunderwerbsteuer wie in Deutschland gibt es in Italien nicht, die Registersteuer tritt an ihre Stelle), dazu 50 € Hypothekargebühr und 50 € Katastergebühr. Der Satz von 2 % gilt nur, wenn Sie sich bereits in der Urkunde verpflichten, Ihren Wohnsitz innerhalb von 18 Monaten in die Gemeinde zu verlegen, in der das Haus liegt — ein Umzug irgendwohin nach Italien genügt nicht. Für Luxusimmobilien (Katasterklassen A/1, A/8, A/9) gilt die Vergünstigung nicht.
Ein Detail verschiebt die Rechnung allerdings erheblich, in Sizilien besonders: Diese 9 % werden nicht auf den gezahlten Kaufpreis berechnet. Wenn Sie als Privatperson von einer Privatperson kaufen, können Sie das Verfahren prezzo-valore nutzen: Die Steuern werden dann auf den Katasterwert berechnet, der fast immer weit unter dem Marktpreis liegt. Er ergibt sich aus dem Katasterertrag (rendita catastale) × 1,05 × 120 (× 110 bei der Erstwohnung).
Wichtig zu wissen: Das prezzo-valore-Verfahren greift nicht automatisch. Sie müssen es beim Notar ausdrücklich verlangen, und es muss in der Urkunde stehen — nachträglich lässt es sich nicht mehr nachholen. Dafür senkt es nicht nur die Steuer, sondern begrenzt auch die Wertprüfungen durch die Finanzbehörde und reduziert das Notarhonorar um 30 %.
Dazu kommen das Honorar des Notars (feste Gebührenordnungen gibt es in Italien nicht mehr: In dieser Preisklasse rechnet man in der Regel mit rund zweitausend Euro inklusive Mehrwertsteuer — verlangen Sie immer vorab einen schriftlichen Kostenvoranschlag) und die Maklerprovision, die in Italien auch die Käuferseite zahlt und mit dem Zustandekommen des Geschäfts fällig wird.
Für die Registersteuer gilt ein gesetzlicher Mindestbetrag: 1.000 €. Darunter geht es nicht, so günstig das Haus auch sein mag.
Bei einem Haus für 25.000 oder 30.000 € fallen die Steuern also nicht so klein aus, wie man es proportional erwarten würde: Prozentual wiegen sie deutlich schwerer als bei einem Haus für 200.000. Allgemeine Ratgeber rechnen das nie vor, weil sie immer von Großstadtpreisen ausgehen. Wenn Sie sich die günstigen Häuser im sizilianischen Landesinneren ansehen, kalkulieren Sie das von Anfang an mit ein: Wer damit rechnet, erlebt keine böse Überraschung.
Ja. Nicht mit einer digitalen Signatur — eine Fernbeurkundung gibt es bei Immobilien nicht, es muss jemand persönlich vor dem Notar erscheinen —, sondern mit einer Spezialvollmacht (procura speciale): Sie beauftragen eine Vertrauensperson, für Sie zu unterschreiben.
Die Vollmacht wird vor einem Notar in Ihrem Land errichtet, dann kommt die Apostille hinzu (sofern Ihr Land dem Haager Übereinkommen beigetreten ist — Deutschland, Österreich und die Schweiz sind es) oder die konsularische Legalisation, schließlich eine beeidigte Übersetzung ins Italienische. Sie muss die Immobilie, die Katasterdaten und den höchstzulässigen Kaufpreis genau bezeichnen. Das klingt umständlich; in der Praxis ist es ein Routinevorgang, der in einigen Wochen erledigt ist.
Notarielle Urkunden werden in italienischer Sprache errichtet. Erklärt die Käuferseite, kein Italienisch zu verstehen, verlangt das italienische Notariatsgesetz — es stammt von 1913 und gilt bis heute — die Anwesenheit eines Dolmetschers, der vor dem Notar einen Eid leistet und jedes Blatt unterschreibt, sowie von Zeugen, die Ihre Sprache beherrschen.
Das ist keine Formalität, die sich umgehen lässt: Ohne Dolmetscher kommt die Urkunde nicht zustande. Sie muss rechtzeitig organisiert werden und kostet Geld. Auch deshalb ist es beim Kauf aus dem Ausland sinnvoll, jemanden an der Seite zu haben, der solche Dinge vorher regelt, statt sie am Tag der Unterschrift zu entdecken.
Auf die Zweitwohnung wird die IMU fällig, die kommunale Immobiliensteuer: Sie wird auf den Katasterwert berechnet, den Hebesatz legt jede Gemeinde selbst fest. Im Beispiel von oben — Haus mit einem Katasterertrag von 300 € in Caltanissetta — sind das rund 530 € im Jahr. Wer dagegen in der Immobilie seinen Wohnsitz hat, zahlt auf die Hauptwohnung überhaupt keine IMU.
Dazu kommen die TARI (Müllgebühr), gegebenenfalls das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft und die laufenden Nebenkosten. Im sizilianischen Landesinneren sind das überschaubare Beträge, einplanen sollten Sie sie trotzdem: Ein Haus, das elf Monate im Jahr leer steht, kostet dennoch Geld.
Das sagen wir sofort, auch wenn wir damit ein Geschäft verlieren: In Italien gibt es keinen Aufenthaltstitel, den man durch den Kauf einer Immobilie erhält. Das im italienischen Recht vorgesehene „Investorenvisum“ betrifft Staatsanleihen, Unternehmensbeteiligungen und Start-ups — keine Wohnimmobilien. Wenn Sie auf einem Immobilienportal das Gegenteil lesen, erzählt man Ihnen etwas Unwahres.
Als Staatsangehörige eines EU-Landes können Sie sich selbstverständlich jederzeit in Italien niederlassen; für Schweizer Staatsangehörige gilt dank des Freizügigkeitsabkommens praktisch dasselbe. Wer von außerhalb der EU kommt und umziehen möchte, braucht einen eigenen Weg — das Visum für den Wahlwohnsitz (residenza elettiva) bei gesicherten Einkünften, ein Visum für selbstständige Tätigkeit und Ähnliches. Diese Wege haben eigene Voraussetzungen und sind vom Immobilienkauf völlig unabhängig. Ein Haus ist ein Haus: schön, aber kein Passierschein.
Wer eine Rente aus dem Ausland bezieht, in den fünf Jahren davor nicht in Italien steuerlich ansässig war und seinen Wohnsitz in eine kleine Gemeinde Süditaliens verlegt, kann neun Jahre lang eine Ersatzsteuer von 7 % auf sämtliche im Ausland erzielten Einkünfte zahlen. Das gilt für Sizilien, Kalabrien, Sardinien, Kampanien, die Basilikata, die Abruzzen, Molise und Apulien.
Falls Sie Artikel über die Häuser für 1 Euro gelesen haben: Die Orte, um die es darin geht, liegen genau hier. Mussomeli und Sutera gehören zur Provinz Caltanissetta, eine halbe Autostunde von uns entfernt. Diese Häuser gibt es wirklich, doch zum symbolischen Preis gehören fast immer eine Sanierungspflicht, die Zehntausende Euro kostet, eine Kaution und lange Fristen.
Die Alternative in derselben Gegend: ein bezugsfertiges Haus für zwanzig- bis dreißigtausend Euro. Keine Baustelle, keine Auflagen, Sie können ab der ersten Nacht darin schlafen. Es ist keine Küstengegend — bis zum Meer ist es eine Stunde —, und genau deshalb ist es so günstig. Dafür sind es echte Orte, in denen man mit wenig auskommt und in denen man im Sommer nicht bloß Feriengast ist.
Aus der Ferne zu kaufen heißt, jemandem zu vertrauen, der vor Ort ist. Das tun wir konkret: Videoanrufe aus dem Haus heraus, bei denen Sie sagen können „Öffnen Sie bitte diesen Schrank, zeigen Sie mir die Decke“; vollständige Fotos und Grundrisse, noch bevor Sie danach fragen; die Prüfung der Unterlagen zur Immobilie vor dem Kaufangebot; Unterstützung bei der Steuernummer und bei der Vollmacht; und die Begleitung zur Beurkundung, mit bereits organisiertem Dolmetscher.
Und wir sagen Ihnen auch, wenn ein Haus nicht zu Ihnen passt. Wir sind ein Maklerbüro in einer kleinen Stadt: Hier zählt der gute Ruf mehr als ein einzelner Verkauf.
Ein Leitfaden des Teams von Danesi Immobiliare — FIAIP-zertifizierte Immobilienmakler, seit 2008 in Caltanissetta.