Se puede, y no es tan complicado como parece: quién puede comprar, qué documentos hacen falta, cuánto cuesta de verdad más allá del precio y qué no te da comprar una casa en Italia.
Cada año miles de extranjeros compran casa en Sicilia. Casi todos empiezan con las mismas tres preguntas: ¿puedo comprar de verdad? ¿cuánto me cuesta además del precio? ¿tengo que mudarme? Esta guía responde con cifras reales, incluidas las cosas que nadie cuenta de buena gana: comprar una casa no da derecho a vivir en Italia.
Las normas valen para toda Italia. Los ejemplos son de Sicilia y, en concreto, del interior de Caltanissetta: es la zona donde trabajamos y, no por casualidad, una de las más económicas del país.
No hace falta ser italiano ni residir en Italia para comprar un inmueble. La situación solo cambia en función de la nacionalidad:
El codice fiscale es imprescindible. Es el equivalente italiano del NIF: el número que te identifica en cualquier acto y, sin él, el notario no puede autorizar la escritura. La buena noticia: es gratuito y no caduca nunca. Se obtiene de tres maneras: en persona en una oficina de la Agenzia delle Entrate (la Hacienda italiana), a través de un delegado en Italia (la vía normal para quien compra desde el extranjero: se delega en la agencia o en el notario), o en el consulado italiano de tu país, aunque esta última vía se ha estrechado en los últimos años.
La cuenta bancaria italiana NO hace falta. Es una de las ideas equivocadas más extendidas: ninguna ley italiana la exige para comprar una casa. Puedes pagar con transferencia desde el extranjero o con cheques bancarios garantizados (assegni circolari). Tenerla resulta cómodo después, para los suministros y los impuestos locales, pero no es una condición para firmar.
Lo que sí es obligatorio es la trazabilidad: en la escritura se declara ante el notario cómo se ha pagado el precio, con qué medios y cuánto ha cobrado la agencia. Declarar en falso u ocultar una parte del precio supone una sanción de entre 500 y 10.000 € y la pérdida de los beneficios fiscales. Dicho claro: todo a la luz del día, siempre.
En Italia no se firma una sola vez. El recorrido es este:
Quien compra una segunda vivienda (es decir, casi todos los extranjeros, que no trasladan su residencia) paga: impuesto de transmisiones —la imposta di registro— del 9 %, más 50 € de impuesto hipotecario y 50 € de impuesto catastral. El 2 % solo corresponde a quien se compromete, ya en la propia escritura, a trasladar su residencia al municipio donde está la casa en un plazo de 18 meses: no basta con mudarse a Italia en general, y la reducción no se aplica a las viviendas de lujo (categorías catastales A/1, A/8 y A/9).
Pero hay un detalle que cambia las cuentas, y en Sicilia las cambia bastante: ese 9 % no se calcula sobre el precio que pagas. Si compras a un particular y eres persona física, puedes acogerte al mecanismo llamado prezzo-valore: los impuestos se calculan sobre el valor catastral, que casi siempre es muy inferior al precio de mercado. Se obtiene multiplicando la rendita catastale, el valor catastral de renta del inmueble, × 1,05 × 120 (× 110 si es primera vivienda).
Conviene saberlo: el prezzo-valore no es automático. Hay que pedírselo expresamente al notario y hacerlo constar en la escritura; después ya no se recupera. A cambio, además de pagar menos impuestos, limita las comprobaciones de valor por parte de Hacienda y reduce un 30 % los honorarios del notario.
A esto se suman el notario (ya no existe un arancel fijo: en una casa de este rango se suele hablar de un par de miles de euros, IVA incluido; pide siempre un presupuesto por escrito antes) y la comisión de la agencia, que en Italia paga también el comprador y se devenga cuando la operación se cierra.
El impuesto de registro tiene un mínimo legal: 1.000 €. De ahí no se baja, por poco que cueste la casa.
Eso significa que en una casa de 25.000 o 30.000 € los impuestos no son proporcionalmente pequeños, como cabría esperar: pesan mucho más, en porcentaje, que en una casa de 200.000. Es una cuenta que las guías genéricas no hacen nunca, porque razonan siempre con cifras de gran ciudad. Si estás mirando las casas baratas del interior de Sicilia, tenlo previsto desde el principio: no es una mala sorpresa si te la esperas.
Sí. No con una firma digital —en la compraventa de inmuebles la escritura a distancia no existe, hace falta alguien físicamente delante del notario—, sino con un poder especial, la procura speciale: encargas a una persona de confianza que firme por ti.
El poder se otorga ante un notario de tu país; después se le añade la apostilla de La Haya (si tu país es parte del Convenio; España lo es) o bien la legalización consular, y por último una traducción jurada al italiano. Debe identificar con precisión el inmueble, los datos catastales y el precio máximo autorizado. Dicho así parece complicado; en la práctica es un trámite ordinario que se resuelve en unas semanas.
Las escrituras notariales se redactan en italiano. Si quien compra declara que no sabe italiano, la ley del notariado italiana —que es de 1913 y sigue siendo la misma— exige la presencia de un intérprete, que jura ante el notario y firma cada hoja, y de testigos que conozcan tu idioma.
No es una formalidad que se pueda esquivar: sin ella, la escritura no se firma. Hay que organizarlo con tiempo y tiene un coste. Es también una de las razones por las que, comprando desde el extranjero, conviene tener al lado a alguien que prepare esas cosas antes, en vez de descubrirlas el día de la firma.
Por la segunda vivienda se paga el IMU, el impuesto municipal sobre los inmuebles, el equivalente del IBI español: se calcula sobre el valor catastral y el tipo lo decide cada ayuntamiento. En el ejemplo anterior —una casa con rendita catastale de 300 € en Caltanissetta— son unos 530 € al año. Quien tiene su residencia en el inmueble, en cambio, no paga IMU por la vivienda habitual.
Luego están la TARI (la tasa de basuras), los posibles gastos de comunidad y los suministros. En el interior de Sicilia son cifras contenidas, pero hay que contar con ellas: una casa vacía once meses al año cuesta algo de todas formas.
Esto lo decimos desde el primer momento, aunque nos haga perder una operación: en Italia no existe ningún permiso de residencia que se obtenga comprando un inmueble. El "visado para inversores" que prevé la ley italiana se refiere a deuda pública, sociedades y startups, no a la vivienda. Si lees lo contrario en algún portal inmobiliario, te están contando algo que no es cierto.
Quien tiene la nacionalidad de un país de la UE puede, evidentemente, establecerse en Italia cuando quiera: un español no necesita ningún trámite migratorio. Quien viene de fuera de la UE y quiere trasladarse tiene que seguir una vía propia —el visado por residencia electiva para quien tiene rentas estables, el trabajo por cuenta propia y similares—, con sus requisitos y completamente al margen de la compra. La casa es la casa: agradable, pero no es un salvoconducto.
Quien cobra una pensión del extranjero, no ha sido residente fiscal en Italia en los cinco años anteriores y traslada su residencia a un municipio pequeño del sur de Italia puede pagar un impuesto sustitutivo del 7 % sobre todas las rentas obtenidas fuera de Italia, durante nueve años. Se aplica en Sicilia, Calabria, Cerdeña, Campania, Basilicata, Abruzos, Molise y Apulia.
Si has leído artículos sobre las casas por 1 euro, conviene que sepas que hablan de pueblos que están aquí: Mussomeli y Sutera son de la provincia de Caltanissetta, a media hora de nosotros. Esas casas existen de verdad, pero el precio simbólico va casi siempre acompañado de una obligación de reformar que cuesta decenas de miles de euros, de fianzas y de plazos largos.
La alternativa, en la misma zona, es comprar una casa ya habitable por veinte o treinta mil euros: sin obras, sin condiciones, se puede dormir en ella desde la primera noche. No es una zona de costa —el mar está a una hora— y esa es la razón de que cueste tan poco. A cambio hay pueblos de verdad, donde se vive con poco y donde en verano no eres el invitado de nadie.
Comprar a distancia significa fiarte de alguien que está allí. Esto es lo que hacemos, en concreto: videollamadas dentro de la casa, con la posibilidad de pedir "ábreme ese armario, enséñame el techo"; fotos y planos completos incluso antes de que los pidas; la comprobación de la documentación del inmueble antes de la propuesta; la ayuda para el codice fiscale y para organizar el poder notarial; y la presencia en la firma de la escritura con el intérprete ya previsto.
Y también te decimos cuándo una casa no te conviene. Somos una agencia de pueblo: aquí la reputación vale más que una venta.
Guía a cargo del equipo de Danesi Immobiliare — agentes inmobiliarios certificados FIAIP, en Caltanissetta desde 2008.