Si può, e non è complicato come sembra: ecco chi può comprare, che documenti servono, quanto costa davvero oltre al prezzo e cosa comprare casa in Italia non ti dà.
Ogni anno migliaia di stranieri comprano casa in Sicilia. Quasi tutti partono con le stesse tre domande: posso davvero comprare? quanto mi costa oltre al prezzo? devo trasferirmi? Questa guida risponde con i numeri veri, comprese le cose che nessuno dice volentieri — come il fatto che comprare casa non dà il diritto di vivere in Italia.
Le regole valgono per tutta l'Italia. Gli esempi sono sulla Sicilia, e in particolare sull'entroterra di Caltanissetta: è la zona dove lavoriamo e, non a caso, una delle più economiche del Paese.
Non serve essere italiani né residenti in Italia per comprare un immobile. La situazione cambia solo in base alla cittadinanza:
Il codice fiscale serve. È il numero che ti identifica in ogni atto: senza, il notaio non può rogare. Buona notizia: è gratuito e non scade mai. Si ottiene in tre modi: di persona a un ufficio dell'Agenzia delle Entrate, tramite un delegato in Italia (la via normale per chi compra dall'estero: si delega l'agenzia o il notaio), oppure al consolato italiano nel proprio Paese — anche se questa strada è diventata più stretta negli ultimi anni.
Il conto corrente italiano NON serve. È una delle convinzioni sbagliate più diffuse: nessuna legge italiana lo impone per comprare casa. Puoi pagare con bonifico dall'estero o con assegni circolari. Averlo è comodo dopo, per le utenze e le tasse locali, ma non è una condizione per firmare.
Quello che invece è obbligatorio è la tracciabilità: al rogito si dichiara davanti al notaio come è stato pagato il prezzo, con quali mezzi, e quanto è stata pagata l'agenzia. Dichiarare il falso o nascondere una parte del prezzo costa da 500 a 10.000 € di sanzione, e fa perdere le agevolazioni fiscali. Detto semplice: tutto alla luce del sole, sempre.
In Italia non si firma una volta sola. Il percorso è questo:
Chi compra una seconda casa (cioè quasi tutti gli stranieri, che non spostano la residenza) paga: imposta di registro 9%, più 50 € di imposta ipotecaria e 50 € di catastale. Il 2% invece spetta solo a chi si impegna, già nell'atto, a spostare la residenza nel Comune dove si trova la casa entro 18 mesi — non basta trasferirsi genericamente in Italia, e l'agevolazione non vale per le case di lusso (categorie A/1, A/8, A/9).
Ma c'è un dettaglio che cambia i conti, e in Sicilia cambia parecchio: quel 9% non si calcola sul prezzo che paghi. Se compri da un privato e sei una persona fisica, puoi usare il meccanismo detto prezzo-valore: le imposte si calcolano sul valore catastale, che è quasi sempre molto più basso del prezzo di mercato. Si ottiene moltiplicando la rendita catastale × 1,05 × 120 (× 110 per la prima casa).
Una cosa da sapere: il prezzo-valore non è automatico. Va chiesto espressamente al notaio e messo nell'atto — dopo non si recupera più. In compenso, oltre a far pagare meno imposte, limita i controlli sul valore e fa scendere del 30% anche l'onorario del notaio.
A queste si aggiungono il notaio (non esiste più una tariffa fissa: su una casa di questa fascia si ragiona in genere su un paio di migliaia di euro, IVA inclusa — chiedete sempre un preventivo scritto prima) e la provvigione di agenzia, che in Italia paga anche l'acquirente ed è dovuta quando l'affare si conclude.
L'imposta di registro ha un minimo di legge: 1.000 €. Sotto quella cifra non si scende, per quanto poco costi la casa.
Vuol dire che su una casa da 25.000 o 30.000 € le imposte non sono proporzionalmente piccole come ci si aspetta: pesano molto di più, in percentuale, che su una casa da 200.000. È un conto che le guide generiche non fanno mai, perché ragionano sempre su cifre da grande città. Se state guardando le case economiche dell'entroterra siciliano, mettetelo in preventivo fin dall'inizio: non è una brutta sorpresa se ve lo aspettate.
Sì. Non con una firma digitale — per gli immobili il rogito a distanza non esiste, serve qualcuno fisicamente davanti al notaio — ma con una procura speciale: incarichi una persona di fiducia a firmare per te.
La procura si fa davanti a un notaio del tuo Paese, poi si aggiunge l'apostille (se il Paese aderisce alla Convenzione dell'Aja) oppure la legalizzazione consolare, infine una traduzione giurata in italiano. Deve indicare con precisione l'immobile, i dati catastali e il prezzo massimo autorizzato. Detta così sembra complicata; nella pratica è una procedura ordinaria che si sbriga in qualche settimana.
Gli atti notarili si scrivono in italiano. Se chi compra dichiara di non conoscere l'italiano, la legge notarile — che è del 1913 ed è ancora quella — impone la presenza di un interprete, che giura davanti al notaio e firma ogni foglio, e di testimoni che conoscano la tua lingua.
Non è una formalità aggirabile: senza, l'atto non si fa. Va organizzato per tempo e ha un costo. È anche uno dei motivi per cui, comprando dall'estero, conviene avere accanto qualcuno che quelle cose le prepara prima, invece di scoprirle il giorno della firma.
Sulla seconda casa si paga l'IMU, l'imposta comunale: si calcola sul valore catastale e l'aliquota la decide ogni Comune. Sull'esempio di prima — casa con rendita 300 € a Caltanissetta — sono circa 530 € l'anno. Chi ha la residenza nell'immobile, invece, l'IMU sull'abitazione principale non la paga affatto.
Poi ci sono la TARI (rifiuti), le eventuali spese condominiali e le utenze. Nell'entroterra siciliano si tratta di cifre contenute, ma vanno messe in conto: una casa vuota per undici mesi l'anno costa comunque qualcosa.
Questa è la cosa che diciamo subito, anche quando fa perdere una trattativa: in Italia non esiste un permesso di soggiorno che si ottiene comprando un immobile. Il "visto per investitori" previsto dalla legge italiana riguarda titoli di Stato, società e startup — non le case. Se leggete il contrario su qualche portale immobiliare, vi stanno raccontando una cosa non vera.
Chi è cittadino UE può ovviamente stabilirsi in Italia quando vuole. Chi viene da fuori UE e desidera trasferirsi deve seguire una via propria — il visto per residenza elettiva per chi ha redditi stabili, il lavoro autonomo, e simili — che ha requisiti suoi e prescinde completamente dall'acquisto. La casa è la casa: piacevole, ma non è un lasciapassare.
Chi percepisce una pensione dall'estero, non è stato residente fiscale in Italia nei cinque anni precedenti e sposta la residenza in un piccolo comune del Sud può pagare un'imposta sostitutiva del 7% su tutti i redditi prodotti all'estero, per nove anni. Vale per Sicilia, Calabria, Sardegna, Campania, Basilicata, Abruzzo, Molise e Puglia.
Se avete letto degli articoli sulle case a 1 euro, sappiate che parlano di paesi che stanno qui: Mussomeli e Sutera sono in provincia di Caltanissetta, a mezz'ora da noi. Quelle case esistono davvero, ma il prezzo simbolico si accompagna quasi sempre a un obbligo di ristrutturazione che costa decine di migliaia di euro, a cauzioni e a tempi lunghi.
L'alternativa, nella stessa zona, è comprare una casa già abitabile a due o tre decine di migliaia di euro: niente cantiere, niente vincoli, ci si può dormire dalla prima notte. Non è una zona di mare — il mare è a un'ora — ed è la ragione per cui costa così poco. In cambio ci sono paesi veri, dove si vive con poco e dove d'estate non si è ospiti di nessuno.
Comprare a distanza vuol dire fidarsi di qualcuno che è lì. Ecco cosa facciamo, concretamente: videochiamate dentro la casa, con la possibilità di chiedere "aprimi quell'armadio, fammi vedere il soffitto"; foto e planimetrie complete prima ancora che chiediate; la verifica dei documenti dell'immobile prima della proposta; l'aiuto per il codice fiscale e per organizzare la procura; e la presenza al rogito con l'interprete già predisposto.
E vi diciamo anche quando una casa non fa per voi. Siamo un'agenzia di paese: qui la reputazione vale più di una singola vendita.
Guida a cura del team di Danesi Immobiliare — agenti immobiliari certificati FIAIP, a Caltanissetta dal 2008.