El titular de los periódicos dice un euro. La primera transferencia que firmas dice otra cosa: cauzione (fianza), fideiussione (aval bancario), impuestos mínimos y una reforma que hay que terminar en tres años. Aquí encuentras los números reales, los municipios que siguen activos y la comparación honesta con una casa ya habitable.
Desde que Mussomeli salió en la CNN, «casa por 1 euro» se ha convertido en una de las cosas más buscadas en internet sobre Sicilia. Las historias son ciertas: se han vendido de verdad cientos de casas, y bastantes se han reformado de verdad. Lo que casi ningún artículo cuenta es qué pasa después de la firma.
Esta guía pone en orden los documentos reales —bandi municipales (convocatorias públicas), reglamentos, guías de la Agenzia delle Entrate— y los números que salen de ahí. Después hace algo que una guía escrita por una agencia no suele hacer: te dice cuándo compensa y cuándo no.
Bajo la misma etiqueta hay dos mecanismos jurídicos que no tienen casi nada en común.
La mediación. El Comune (el ayuntamiento) no posee nada: recoge las ofertas de los propietarios particulares que quieren deshacerse de una ruina y las pone en el escaparate. Tú negocias con el particular, el Comune hace de escaparate y de garante de las obligaciones. Así funcionan Mussomeli, Gangi y la plataforma de Caltanissetta.
La subasta pública. El inmueble es del Comune, que lo vende con una verdadera puja al alza: ofertas en sobre cerrado, comisión adjudicadora, acta de adjudicación. Así funcionó Sambuca di Sicilia.
La diferencia pesa: en el primer caso no hay ninguna puja y muchas veces solo cuenta el orden de llegada de la solicitud; en el segundo el precio lo marca la competencia, y sube.
Las listas que circulan por la red cuentan una treintena de municipios sicilianos adheridos. Pero si uno va a mirar qué es realmente comprable, la lista se acorta bastante. Este es el estado verificado en las webs oficiales a principios de agosto de 2026:
Activos, con inmuebles disponibles. Troina (Enna) mantiene un escaparate actualizado en el portal del proyecto. Cammarata (Agrigento) todavía tiene libres cuatro casas de las seis. Gangi (Palermo) tiene el aviso y las fichas descargables, y adjudica por orden de llegada. Mussomeli (Caltanissetta) es el municipio italiano que ha cedido más inmuebles con esta fórmula: unos 450 desde 2017, de los cuales alrededor de ciento cincuenta al precio exacto de un euro y el resto a cifras igualmente bajas. Una advertencia práctica: el portal oficial del proyecto lleva algunas semanas sin responder, así que la lista actualizada hay que pedirla directamente a la oficina municipal.
Cerrados o parados. En Sambuca di Sicilia el último bando (el de las «casas por 3 euros») venció el 7 de octubre de 2024 y no ha salido uno nuevo. Salemi, que se inventó la idea en 2008, hoy no tiene ningún bando abierto, pero tampoco ha cerrado el programa: allí conviene preguntar directamente en el Ayuntamiento. Racalmuto, Regalbuto y Bivona se han quedado en la fase en la que se pregunta a los propietarios si quieren ceder sus inmuebles: ninguna lista, ninguna venta. En Delia el reglamento es de 2021 y nunca ha llegado a publicarse un bando. En Sutera las «casas por 1 euro» no son un programa municipal: son negociaciones entre particulares gestionadas por una agencia local.
Donde hay puja, el euro es solo el punto de partida. En Sambuca el bando fijaba un precio de salida de 3 euros por lote: un lote se adjudicó por 5.323 euros, a una familia llegada desde Londres. No es una anomalía, es el funcionamiento normal de una subasta al alza con ofertas en sobre cerrado.
En los municipios que hacen de mediadores, en cambio, el precio simbólico aguanta más a menudo, porque no hay competencia: en Gangi, por ejemplo, las propuestas se seleccionan por orden cronológico de entrada en el registro. Allí la variable no es el precio, es la velocidad.
Aquí está la diferencia entre el titular del periódico y la cuenta corriente.
La cauzione. Donde hay subasta, hay que depositarla junto con la oferta, so pena de exclusión: en Sambuca eran 5.000 euros, sin intereses, de los cuales 25 se retienen igualmente para la tramitación del expediente. Quien no gana la recupera; quien gana y luego no cumple las obligaciones la pierde. En Troina la fianza es también de 5.000 €, debe abonarse en los tres meses siguientes a la adjudicación y se devuelve íntegra al terminar las obras; en el bando de Salemi de 2021 era de 3.000 €.
La fideiussione. En los municipios que hacen de mediadores no hay cauzione, pero hace falta una póliza a favor del Comune que garantice la ejecución de las obras: en Mussomeli el reglamento pide 5.000 euros de póliza válida durante tres años. En otros reglamentos la garantía es ejecutable a simple requerimiento escrito, sin que el Comune tenga que dirigirse antes contra ti.
En total: antes incluso de tocar un ladrillo, entre depósito y póliza se inmovilizan normalmente 5.000 euros.
Es el punto que sorprende a casi todo el mundo. Cuando se compra a un particular, la imposta di registro (impuesto de transmisiones) es proporcional —9%, o 2% con las bonificaciones de primera vivienda—, pero la ley fija un mínimo de 1.000 euros. De ese umbral no se baja, ni siquiera si la casa cuesta un euro. A eso se suman 50 euros de impuesto hipotecario y 50 de catastral.
Hay además una regla que conviene conocer: con el sistema del prezzo-valore (precio-valor) la base imponible no es el precio pactado sino el valor catastral (la rendita catastale × 1,05 × 120, o × 110 con la primera vivienda). No es automático: hay que pedirlo expresamente al notaio en la escritura. En una ruina con una rendita bajísima, de todos modos, casi siempre se acaba en el mínimo de los 1.000 euros.
Por último, en todos los bandi que hemos leído la cláusula es idéntica: notaio, registro, cambio de titularidad catastral, alta en el catastro y eventuales segregaciones corren íntegramente a cargo del comprador.
Comprar por un euro significa firmar un calendario. Los plazos cambian de un municipio a otro, pero el esquema se repite: escritura en un plazo de dos meses desde la adjudicación, proyecto en seis meses o un año, inicio de las obras dos meses después de la licencia, fin de las obras en tres años (en algún reglamento, cuatro). Pero no es una regla fija, y la diferencia pesa: en Troina el proyecto debe presentarse en un año, las obras deben empezar en dos y terminarse en cinco; en Mussomeli los tres años se cuentan desde el inicio de las obras, no desde la compra.
Si el calendario no se cumple, se pierde la cauzione o se ejecuta la póliza, y se revoca la adjudicación. En Sambuca la atadura era aún más fuerte: solo te conviertes en propietario cuando las obras están certificadas, lo que significa que durante un máximo de treinta y seis meses la casa no es tuya y no la puedes revender.
Un consejo práctico: los documentos publicados por los Comuni no siempre concuerdan entre sí —en Mussomeli el reglamento y el formulario de solicitud indican plazos distintos—. Pide que te confirmen por escrito qué plazos son los válidos antes de firmar nada.
No existe un cuadro de precios oficial que diga «una reforma en Sicilia cuesta X por metro cuadrado»: el cuadro de precios regional pone precio a partidas de obra concretas, y para sacar un número hace falta un estado de mediciones. Lo que sí existe son los casos documentados y las estimaciones de las empresas.
Los casos contados por la prensa en los pueblos sicilianos están casi todos entre 30.000 y 100.000 euros, con bastantes ejemplos en torno a los 50.000, tanto en Sambuca como en Mussomeli. Las estimaciones de las empresas sicilianas para una recuperación integral de una ruina (tejado, forjados, instalaciones, carpinterías) parten de 600-900 euros por metro cuadrado y suben sensiblemente cuando hay obras estructurales o la protección de la Soprintendenza (patrimonio cultural), que en los cascos históricos impone materiales tradicionales.
Hay que añadir los gastos técnicos, es decir, proyecto y dirección de obra: de media, el 10% del importe de las obras, más si el inmueble está protegido. Y los plazos: para una ruina se habla de 9-18 meses en total, de los cuales un tercio solo de trámites: la autorización paisajística ordinaria puede tardar hasta 105 días.
Dos apuntes de realidad. En los cascos históricos las calles estrechas, las ZTL (zonas de tráfico limitado) y la ocupación de la vía pública para los andamios disparan los costes de acarreo de materiales. Y las empresas son selectivas: dos de cada tres declaran que no encuentran personal cualificado, y las obras pequeñas e incómodas son las primeras en aplazarse.
En 2026 el bonus de reforma vale el 50% solo para la vivienda habitual y el 36% para todos los demás inmuebles, sobre un tope de 96.000 euros por unidad, recuperado en diez cuotas anuales. Quien compra una ruina como segunda vivienda o casa de vacaciones está en el 36%. A partir de 2027 los porcentajes bajan todavía más, al 36% y al 30%.
El Superbonus se ha acabado (solo sobrevive en las zonas afectadas por los terremotos del centro de Italia y de los Abruzos, no en Sicilia) y el bonus de fachadas ya no existe desde 2022: los revocos entran en el bonus ordinario, dentro del mismo tope.
Dos cosas que en cambio se mantienen y ayudan: el IVA reducido al 10% en los contratos de restauración y reforma (sobre 120.000 euros de obra son 12-14.000 euros de diferencia: comprueba que la empresa califique bien la intervención en el contrato) y, en algunos municipios del proyecto, ayudas municipales de hasta 15.000 euros, que hay que confirmar en el bando, porque cambian de pueblo a pueblo.
Compensa, y bastante, si te ves reflejado en esto: tienes 50-80.000 euros de liquidez para poner en las obras sin depender de una hipoteca; tienes tiempo y nervios para tres años de obra a distancia; te gusta la idea de rehacer una casa a tu manera, desde el tejado hacia abajo; y el valor que buscas no es la reventa sino el uso: una segunda vivienda en un pueblo, un pequeño alojamiento turístico, un proyecto de vida.
No compensa si necesitas una casa en la que dormir este año, si no puedes seguir la obra ni tienes a alguien allí que lo haga, si el presupuesto está ya todo en el precio de compra, o si piensas revender rápido: en muchos pueblos el mercado de segunda mano es estrecho y el precio de reventa no está garantizado.
Pongamos los dos caminos uno al lado del otro. Por un lado, una casa por un euro: 1 € de precio, unos 1.100 € de impuestos, 5.000 € entre cauzione y póliza, unos 50.000 € de obras, gastos técnicos en torno al 10%, tres años de obligaciones. Total realista: 60-70.000 euros y tres años, con la incógnita de las sorpresas que una ruina siempre reserva.
Por el otro, nuestro catálogo, actualizado cada día desde el programa de gestión. Hoy hay 13 viviendas por debajo de los 60.000 euros, y nueve de ellas están declaradas en estado bueno o excelente: se compran y se usan. La media de la franja es de 98 m² por 36.400 euros, es decir, 370 euros por metro cuadrado, frente a los 629 €/m² de media de un piso en Caltanissetta.
No es una competición amañada: la casa por un euro te da un casco histórico intacto, una comunidad que te espera y una casa diseñada a tu medida. Nuestro catálogo de segunda mano te da llaves, agua caliente y ningún contrato con el Comune. Son dos proyectos distintos, y vale la pena elegir sabiendo los números de los dos.
Los extranjeros pueden participar: los bandi lo recogen expresamente, sin requisitos de nacionalidad ni de residencia, y no hay ninguna obligación de mudarse: las FAQ de Sambuca lo dicen negro sobre blanco. Para los ciudadanos extracomunitarios que no residen regularmente en Italia queda el filtro de la condición de reciprocidad: la comprobación la hace el notaio, y es mejor hacerla antes de depositar una cauzione.
El resto —codice fiscale (NIF italiano), cuenta bancaria italiana, poder notarial para no tener que volar a cada firma— funciona como en cualquier otra compra: lo hemos explicado paso a paso en la guía para quien compra desde el extranjero.
Con las casas por un euro no cobramos comisiones y no hacemos de intermediarios: esos bandi se tramitan directamente con el Comune. Lo que sí podemos hacer es decirte, sin rodeos, si el proyecto que tienes en mente se sostiene, cuánto cuesta de verdad poner en pie un inmueble en esta zona, y qué alternativas ya habitables hay con el mismo presupuesto.
Trabajamos en Caltanissetta y en la provincia, donde están esos pueblos. Si nos escribes qué buscas y cuánto quieres gastar —obras incluidas—, te respondemos con números, no con entusiasmo.
La información de esta página procede de los bandi y de los reglamentos municipales publicados, de las guías de la Agenzia delle Entrate y de los datos de nuestro programa de gestión. Los bandi y los porcentajes cambian: antes de comprometerse, cada número hay que volver a verificarlo en el documento del Comune correspondiente. Actualizada en agosto de 2026.
Guía a cargo del equipo de Danesi Immobiliare — agentes inmobiliarios certificados FIAIP, en Caltanissetta desde 2008.