Il titolo dei giornali dice un euro. Il primo bonifico che firmi dice altro: cauzione, fideiussione, imposte minime, e una ristrutturazione da finire entro tre anni. Qui trovi i numeri veri, i comuni ancora attivi e il confronto onesto con una casa già abitabile.
Da quando Mussomeli è finita sulla CNN, «casa a 1 euro» è diventata una delle cose più cercate su internet a proposito della Sicilia. Le storie sono vere: centinaia di case sono state davvero vendute, e diverse sono state davvero ristrutturate. Quello che quasi nessun articolo racconta è cosa succede dopo la firma.
Questa guida mette in fila i documenti veri — bandi comunali, regolamenti, guide dell'Agenzia delle Entrate — e i numeri che ne escono. Poi fa una cosa che una guida scritta da un'agenzia di solito non fa: ti dice quando conviene e quando no.
Sotto la stessa etichetta ci sono due meccanismi giuridici che non hanno quasi nulla in comune.
La mediazione. Il Comune non possiede niente: raccoglie le disponibilità dei proprietari privati che vogliono liberarsi di un rudere e le mette in vetrina. Tu tratti con il privato, il Comune fa da vetrina e da garante degli obblighi. Funzionano così Mussomeli, Gangi e la piattaforma di Caltanissetta.
L'asta pubblica. L'immobile è del Comune, che lo vende con una vera gara al rialzo: offerte segrete, commissione, verbale di aggiudicazione. Ha funzionato così Sambuca di Sicilia.
La differenza pesa: nel primo caso non c'è nessuna gara e spesso conta solo l'ordine di arrivo della domanda; nel secondo il prezzo lo fa la concorrenza, e sale.
Gli elenchi che girano in rete contano una trentina di comuni siciliani aderenti. Se però si va a guardare cosa è realmente acquistabile, la lista si accorcia parecchio. Questo è lo stato verificato sui siti ufficiali all'inizio di agosto 2026:
Attivi, con immobili disponibili. Troina (Enna) tiene una vetrina aggiornata sul portale del progetto. Cammarata (Agrigento) ha ancora quattro case libere su sei. Gangi (Palermo) ha l'avviso e le schede scaricabili, e assegna in ordine di arrivo. Mussomeli (Caltanissetta) è il comune italiano che ha ceduto più immobili con questa formula: circa 450 dal 2017, di cui un centinaio e mezzo al prezzo esatto di un euro e gli altri a cifre comunque basse. Un avvertimento pratico: il portale ufficiale del progetto in queste settimane non risponde, quindi l'elenco aggiornato va chiesto direttamente all'ufficio comunale.
Chiusi o fermi. A Sambuca di Sicilia l'ultimo bando (quello delle «case a 3 euro») è scaduto il 7 ottobre 2024 e non ne è uscito uno nuovo. Salemi, che l'idea l'aveva inventata nel 2008, oggi non ha bandi aperti, ma non ha nemmeno chiuso il programma: lì conviene chiedere direttamente in Comune. Racalmuto, Regalbuto e Bivona sono rimaste alla fase in cui si chiede ai proprietari se vogliono cedere: nessun elenco, nessuna vendita. A Delia il regolamento è del 2021 e non è mai seguito un bando. A Sutera le «case a 1 euro» non sono un programma comunale: sono trattative fra privati gestite da un'agenzia locale.
Dove c'è una gara, l'euro è solo il punto di partenza. A Sambuca il bando fissava una base di 3 euro a lotto: un lotto è stato aggiudicato a 5.323 euro, a una famiglia arrivata da Londra. Non è un'anomalia, è il funzionamento normale di un'asta al rialzo con offerte segrete.
Nei comuni che invece fanno da mediatori il prezzo simbolico regge più spesso, perché non c'è competizione: a Gangi, per esempio, le proposte si selezionano in ordine cronologico di arrivo al protocollo. Lì la variabile non è il prezzo, è la velocità.
Qui sta la differenza fra il titolo del giornale e il conto corrente.
La cauzione. Dove c'è l'asta, va depositata insieme all'offerta, a pena di esclusione: a Sambuca erano 5.000 euro, infruttiferi, di cui 25 trattenuti comunque per l'istruttoria. Chi non vince la riprende; chi vince e poi non completa gli obblighi la perde. A Troina la cauzione è sempre di 5.000 euro, va versata entro tre mesi dall'assegnazione e viene restituita per intero a lavori conclusi; nel bando di Salemi del 2021 erano 3.000.
La fideiussione. Nei comuni che fanno mediazione non c'è cauzione, ma serve una polizza a favore del Comune che garantisca l'esecuzione dei lavori: a Mussomeli il regolamento chiede 5.000 euro di polizza valida tre anni. In altri regolamenti la garanzia è escutibile a semplice richiesta scritta, senza che il Comune debba prima rivalersi su di te.
Somma: prima ancora di toccare un mattone, fra deposito e polizza si immobilizzano tipicamente 5.000 euro.
È il punto che sorprende quasi tutti. Quando si compra da un privato, l'imposta di registro è proporzionale — 9%, oppure 2% con le agevolazioni prima casa — ma la legge fissa un minimo di 1.000 euro. Sotto quella soglia non si scende, nemmeno se la casa costa un euro. Ci si aggiungono 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale.
C'è poi una regola che conviene conoscere: con il sistema del prezzo-valore la base imponibile non è il prezzo pattuito ma il valore catastale (rendita × 1,05 × 120, oppure × 110 con la prima casa). Non è automatico: va chiesto espressamente al notaio nell'atto. Su un rudere con rendita bassissima porta comunque quasi sempre al minimo dei 1.000 euro.
Infine, in tutti i bandi che abbiamo letto la clausola è identica: notaio, registrazione, voltura, accatastamento ed eventuali frazionamenti sono interamente a carico dell'acquirente.
Comprare a un euro significa firmare un calendario. I termini cambiano da comune a comune, ma lo schema si ripete: atto entro due mesi dall'assegnazione, progetto entro sei mesi o un anno, inizio lavori entro due mesi dal permesso, fine lavori entro tre anni. Ma non è una regola fissa e la differenza pesa: a Troina il progetto va presentato entro un anno, i lavori vanno iniziati entro due e finiti entro cinque; a Mussomeli i tre anni si contano dall'inizio dei lavori, non dall'acquisto.
Se il calendario salta, si perde la cauzione o si fa escutere la polizza, e l'assegnazione viene revocata. A Sambuca c'era un vincolo ancora più forte: si diventa proprietari solo quando i lavori sono certificati, il che significa che per un massimo di trentasei mesi la casa non è tua e non la puoi rivendere.
Un consiglio pratico: i documenti pubblicati dai Comuni non sempre concordano fra loro — a Mussomeli il regolamento e il modulo di domanda indicano termini diversi. Fatti confermare per iscritto quali scadenze valgono prima di firmare qualsiasi cosa.
Non esiste un prezzario ufficiale che dica «una ristrutturazione in Sicilia costa X al metro quadro»: il prezzario regionale quota singole lavorazioni, e per averne un numero serve un computo metrico. Quello che esiste sono i casi documentati e le stime delle imprese.
I casi raccontati dalla stampa nei borghi siciliani stanno quasi tutti fra 30.000 e 100.000 euro, con parecchi esempi intorno ai 50.000 — sia a Sambuca sia a Mussomeli. Le stime delle imprese siciliane per un recupero integrale di un rudere (tetto, solai, impianti, infissi) partono da 600-900 euro al metro quadro e salgono sensibilmente quando ci sono lavori strutturali o il vincolo della Soprintendenza, che nei centri storici impone materiali tradizionali.
Vanno aggiunte le spese tecniche, cioè progettazione e direzione lavori: mediamente il 10% dell'importo dei lavori, di più se c'è un vincolo. E i tempi: per un rudere si parla di 9-18 mesi complessivi, di cui un terzo solo di pratiche — l'autorizzazione paesaggistica ordinaria può prendere fino a 105 giorni.
Due note di realtà. Nei centri storici le strade strette, le ZTL e l'occupazione di suolo pubblico per i ponteggi fanno lievitare i costi di movimentazione. E le imprese sono selettive: due su tre dichiarano di non trovare personale qualificato, e i cantieri piccoli e scomodi sono i primi a essere rimandati.
Nel 2026 il bonus ristrutturazione vale il 50% solo per l'abitazione principale e il 36% per tutti gli altri immobili, su un tetto di 96.000 euro per unità, recuperato in dieci rate annuali. Chi compra un rudere come seconda casa o casa vacanza sta nel 36%. Dal 2027 le aliquote scendono ancora, a 36% e 30%.
Il Superbonus è finito (sopravvive solo nei crateri sismici del Centro Italia e dell'Abruzzo, non in Sicilia) e il bonus facciate non esiste più dal 2022: gli intonaci rientrano nel bonus ordinario, dentro lo stesso tetto.
Due cose che invece restano e aiutano: l'IVA agevolata al 10% sugli appalti di restauro e ristrutturazione (su 120.000 euro di lavori sono 12-14.000 euro di differenza: verifica che l'impresa qualifichi bene l'intervento in contratto) e, in alcuni comuni del progetto, contributi comunali fino a 15.000 euro — da farsi confermare sul bando, perché cambiano da paese a paese.
Conviene, e parecchio, se ti riconosci qui: hai 50-80.000 euro di liquidità da mettere sui lavori senza dipendere da un mutuo; hai tempo e nervi per tre anni di cantiere a distanza; ti piace l'idea di rifare una casa a modo tuo, dal tetto in giù; e il valore che cerchi non è la rivendita ma l'uso — una seconda casa in un borgo, un piccolo ricettivo, un progetto di vita.
Non conviene se ti serve una casa in cui dormire quest'anno, se non puoi seguire il cantiere né hai qualcuno sul posto che lo faccia, se il budget è già tutto nel prezzo d'acquisto, o se pensi di rivendere in fretta: in molti borghi il mercato dell'usato è sottile e il prezzo di uscita non è garantito.
Mettiamo i due percorsi uno accanto all'altro. Da una parte una casa a un euro: 1 € di prezzo, circa 1.100 € di imposte, 5.000 € fra cauzione e polizza, 50.000 € circa di lavori, spese tecniche intorno al 10%, tre anni di vincoli. Totale realistico: 60-70.000 euro e tre anni, con l'incognita delle sorprese che un rudere riserva sempre.
Dall'altra il nostro catalogo, aggiornato ogni giorno dal gestionale. Oggi ci sono 13 abitazioni sotto i 60.000 euro, e nove di queste sono dichiarate in stato buono o ottimo: si comprano e si usano. La media della fascia è di 98 mq a 36.400 euro, cioè 370 euro al metro quadro — contro i 629 €/mq medi di un appartamento a Caltanissetta.
Non è una gara truccata: la casa a un euro ti dà un centro storico intatto, una comunità che ti aspetta e una casa disegnata su di te. Il nostro usato ti dà chiavi, acqua calda e nessun contratto con il Comune. Sono due progetti diversi, e vale la pena scegliere sapendo i numeri di entrambi.
Gli stranieri possono partecipare: i bandi lo scrivono esplicitamente, senza requisiti di cittadinanza né di residenza, e non c'è nessun obbligo di trasferirsi — le FAQ di Sambuca lo dicono nero su bianco. Per i cittadini extra-UE che non soggiornano regolarmente in Italia resta il filtro della condizione di reciprocità: la verifica la fa il notaio, ed è meglio farla fare prima di depositare una cauzione.
Il resto — codice fiscale, conto italiano, procura per non dover volare a ogni firma — funziona come per qualsiasi altro acquisto: lo abbiamo spiegato passo per passo nella guida per chi compra dall'estero.
Sulle case a un euro non prendiamo provvigioni e non facciamo da intermediari: quei bandi si seguono direttamente con il Comune. Quello che possiamo fare è dirti, senza giri di parole, se il progetto che hai in mente sta in piedi, quanto costa davvero rimettere in sesto un immobile in questa zona, e quali alternative già abitabili ci sono allo stesso budget.
Lavoriamo a Caltanissetta e in provincia, dove quei borghi stanno. Se ci scrivi cosa cerchi e quanto vuoi spendere — lavori compresi — ti rispondiamo con numeri, non con entusiasmo.
Le informazioni di questa pagina sono tratte dai bandi e dai regolamenti comunali pubblicati, dalle guide dell'Agenzia delle Entrate e dai dati del nostro gestionale. Bandi e aliquote cambiano: prima di impegnarsi, ogni numero va riverificato sul documento del Comune interessato. Aggiornata ad agosto 2026.
Guida a cura del team di Danesi Immobiliare — agenti immobiliari certificati FIAIP, a Caltanissetta dal 2008.