Affittare casa, a Caltanissetta e in tutta Italia

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Una casa vuota costa: IMU, condominio, manutenzione, e intanto non rende nulla. Affittarla bene è il modo per trasformarla in un'entrata — ma "bene" è la parola importante: il canone giusto, il contratto adatto e soprattutto l'inquilino affidabile fanno la differenza tra una rendita serena e anni di pensieri.

Quanto può rendere il tuo immobile

Come per la vendita, il canone si stima sui dati reali: cosa si affitta in zona, a quanto e in quanto tempo. Un canone fuori mercato tiene l'immobile vuoto per mesi (e ogni mese vuoto vale più di un piccolo ribasso); un canone giusto fa arrivare più candidati e ti permette di scegliere l'inquilino, invece di accontentarti. Contano anche lo stato dell'immobile e la scelta tra vuoto e arredato: l'arredato spesso si affitta più in fretta — a Caltanissetta come altrove — soprattutto per chi si sposta per lavoro o studio.

Il contratto giusto (4+4, 3+2, transitorio)

Non esiste un contratto "standard": esiste quello adatto al tuo caso.

• 4+4 (canone libero) — il classico: massima libertà sul canone, durata lunga;
• 3+2 (canone concordato) — canone entro parametri stabiliti dagli accordi locali, in cambio di vantaggi fiscali spesso molto interessanti;
• transitorio — per esigenze temporanee documentate (lavoro, studio), da 1 a 18 mesi;
• uso commerciale — per negozi, uffici e laboratori valgono regole e durate diverse (6+6).

Ti spieghiamo pro e contro di ciascuno sul tuo caso concreto e prepariamo un contratto scritto come si deve — non un modulo scaricato da internet.

Cedolare secca o IRPEF?

Sui canoni di locazione abitativa puoi scegliere tra la tassazione ordinaria IRPEF e la cedolare secca: un'imposta fissa che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo. In molti casi conviene — e con il canone concordato l'aliquota è ancora più bassa. Dipende però dal tuo reddito e dalla tua situazione: facciamo due conti insieme prima di firmare, così scegli con i numeri davanti.

L'inquilino giusto vale più del canone alto

È la parte più delicata di tutte. Un canone più alto con l'inquilino sbagliato è un pessimo affare: morosità, immobile trascurato, procedure lunghe. Per questo verifichiamo prima: situazione lavorativa e reddituale, referenze, sostenibilità del canone, eventuali garanzie aggiuntive (garante, deposito, polizze). Meglio dire un no all'inizio che inseguire un canone per anni.

Adempimenti: APE, registrazione, comunicazioni

• APE — obbligatorio anche per affittare: lo redige il nostro tecnico abilitato;
• registrazione del contratto all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni — è uno dei servizi che seguiamo direttamente, con tutti gli adempimenti collegati;
• verbale di consegna con foto e lettura dei contatori: il modo migliore per evitare discussioni alla riconsegna;
• volture delle utenze e comunicazioni dovute.

E dopo la firma? La gestione

L'affitto non finisce con la firma: ci sono canoni da monitorare, adeguamenti ISTAT, rinnovi, scadenze e ogni tanto un problema da risolvere. Se non vuoi pensarci, il nostro servizio di gestione locazioni se ne occupa al posto tuo: tu incassi, al resto pensiamo noi.

Gli errori più comuni

• affittare "a chi capita" senza verificare reddito e referenze;
• accordi a voce o contratti non registrati: nessuna tutela, e sanzioni in arrivo;
• canone fuori mercato che tiene la casa vuota per mesi;
• niente verbale di consegna: alla riconsegna è la tua parola contro la sua;
• scegliere il regime fiscale a caso, senza fare due conti.

Guida a cura del team di Danesi Immobiliare — agenti immobiliari certificati FIAIP, a Caltanissetta dal 2008.